各位领导、各位同仁，女士们、先生们上午好！非常容幸与大家在一起分享研究心得。这次演讲题目是：特大城市“城中村”与城乡结合部治理。 

　　我的汇报分为四个部分：一是特大城市城中村以及城乡结合部存在的问题；二是产生的原因；第三是总结和梳理一下各地的治理经验；四是针对现在的问题以及地方经验提出对特大城中村的建议。  

　　简单介绍一下城中村的概念，城中村经常可以在电视上看到，是指位于城市边缘的农村土地被征用或者划入城市，但是在他的管理以及户籍制度方面仍然保持着农村的模式，城乡结合部是指城市和乡村边缘的过渡交接地带，这是由社会差异而导致的，存在户籍等社会问题。有城乡就有城乡结合部，是由于不同原因造成的，但面临相同的问题，一方面，城中村和城乡结合部都是居住和生活成本比较低，聚集大量的外来人口，降低了这些人群的迁移成本，特别是农业转移人口，但是另一方面这些地域又存在着管理不规范，生态环境差，治安混乱等一系列问题。在现代化进程中，我国的城中村问题，特别是大城市城市城中村已经越来越突出，如何应对这些问题已经成为城镇化发展的一个重要问题。 

　　我们梳理一下，现在特大城市城中村存在哪些问题： 

　　一、空间布局混乱，规划滞后，生态环境差。我们可以看到很多城中村住宅用地和污染源结合在一起，非常的复杂，整个城市规划几乎看不到。在城中村的大量农民是依靠他的房屋出租来获取他生活的主要来源，为了个人收益最大化往往利用宅基地的所有权把房屋尽可能的加高加大，所以会经常见到所谓的接吻楼、一线天、拉手楼，进到这个村里，里面都是黑糊糊的。 

　　二、城中村基础设施匮乏，生活水平低。水电气以及垃圾处理设施建设是非常滞后的，所以整个城中村的建设跟他所在的周边地域有非常大的差距。 

　　城中村的建设用地绝大部分用做了居住用地，之所以被作为住宅用地，主要是他们是靠出租房屋来谋生，因此其它教育文化、医疗卫生、绿地等等这些社会工艺用地以及生态用地都非常少。 

　　由于外来人口了大量进入，造成这些区域的基础设施缺口越来越大。 

　　三、人口流动性大，管理难、治安差。我们都知道城中村和城乡结合部外来人往往是数倍于当地的人口，这些人构成复杂、流动性很大。与此同时，在这样的背景下，村委会、村集体他们的财力是非常有限的，管能力也非常有限，这就造成了这个地区的整体管理都比较滞后，社会安全压力也会增加。 

　　四、城乡文化冲突，社会融合困难。主要表现在三个方面：一个是经济方面，经济方面主要表现在城中村村民受教育程度和自身技能能力比较低，进入就业市场竞争力差。但是可以利用他的天然的地理优势，因为位于城乡结合部，地段很值钱，这样导致他们不愿意进入城镇的就业市场。与此同时，城市居民因为有大量的农业转移人口来分享他们已经拥有的资源，从心理上还是会排斥。在文化方面，我们城中村是由村转为城的地域，是封闭性的农村社会，而我们的城市是高度开放的社会，因此他的文化就有巨大的落差，因而社会融合难度很大。 

　　在社会方面，城中村本质上还是农村社会，具有排他性，既是对城市市民，也对新进来人口具有排他性，这样造成他们像是在城市中间孤立的。 

　　特大城市城中村问题产生的原因有三类：一、政府追求建设成本最小化结果。城市政府在城市扩张，城市建设用地扩张的过程中，只选择征用补贴成本较小的农用地，纳入到重要用地中，而不愿意把宅基地放进去，而是排除在外的，因此大量的农民宅基地在城市建设用地之外。第二村民追求个人利益最大化的结果，因为大量的失地农民为了弥补自身的经济损失，更大的是为了追求个人利益最大化，以房屋出租为来源，不断扩建宅基地，从而在城中村和城乡结合部，兴建了大量的高密度建筑。三是城乡分割二元制度。虽然城中村是在城市中，但是他整个管理体制运行机制跟城市是不相符的。 

　　现在介绍全国各个地方城中村治理的主要经验。 

　　第一个案例：广州猎德村。 

　　广州猎德村是在珠江边上，他的改造核心是整体改造，将原来的村庄整体拆除重建。因为猎德村的面积很大，地价也很贵，所以他的改造模式是是通过市场筹集资金来实现的，把用地分成了三块，三分之一地块用于转型性质在市场上进行拍卖，拍卖资金用来作为建设资金周转，三分之一用于农民的住房，还有三分之一用于商业化，开发了酒店等，收益用于村集体自身的发展，同时开发商也有一定的收益。他的经验主要是突破了农村集体产权所有制的困境，把原来无法流通交易的土地拿出来，通过出让部分资源，利用拍卖资金进行农村改造。我们都知道，我们国家城中村改造面临的第一大问题就是资金问题。同时，有效的平衡了村民、政府和开发商之间的利益。我们知道城中村改造是多方利益的博弈，任何一方对其它一方利益侵蚀都会带来很大的社会问题，通过三部分的分配，市场拍卖、商业开发等措施，同时满足了政府、村民和开发商之间的利益。 

　　猎德村里面还有一个值得肯定的是以政府为主导，以村为实施主体，在这个之前，我国城中村改造是以政府为主导，虽然推动力很强，但是会面临很大的资金压力，后期会存在很大的问题，而且也会使政府的行为和村民的意愿相互脱离，在列德村的改造中，村民的意愿得到了充分的体现。但是也可以看到列德村百年历史基本上已经荡然无存了。 

　　第二个案例：北京何各庄模式：特色型综合整治。 

　　何各庄的地理位置比较特殊，位于北京生态走廊北端，因此生态环境非常好，同时周边也有一些很特别的资源，另外还有中央别墅区都在周围环绕，虽然是一个落后的村庄，但是周边有一些非常高端的市场需求，因此他的村庄改造是思路是土地加艺术。 

　　我们可以看到他们的改造成果，主要是依托地理区位优势，根据周边的市场需求，对村庄里面的老旧厂房和居民的老旧住宅进行改造，是有导向性的改造。不是说有什么需求就来改造，因为中央别墅区也有大量的艺术品和高端收藏品的需求，因此他把这些老旧厂房改成了画廊和老旧工作室，为他们提供了艺术创作、交流、展示、交易、娱乐、休闲。这里最后还成了一个旅游地。这样带动了一系列的文化产业及服务产业的发展。在这个村改造的同时形成了相对完善的文化体系。 

　　第二个改造是对民宅改造和村落环境进行改造，提升村庄的整体价值。这样的高端市场需求必须要有一个优美的环境，因此整个村落的设计是依照村落原来的文化机理来进行修建，像是一个艺术创作单位的孵化器。通过一系列的改造不但使原来的破旧面貌得到了改观，同时也提高了村落的整体价值，使土地和住宅市场价值大大得到提升。最后运用市场化的运作和组织来推动农村房地产的资本化，在原来他们也像其它城中村一样也是出租房屋来回收资金，因为是城乡结合部，因为是城中村，所以房租是非常的低廉的，在北京一个月就几百块，但是他们的改造过程中组织了一个专门的运营公司，把村民想要出租的房屋集中起来由专业公司对他进行改造，对他进行出租运营，把他改造成工作室、酒吧、私人会所，在这样的基础上实现了多方获益，居民的收益大大提高，城市得到了很大的提升。村集体有很大的资金来源，这是多方合作，吸引了大量的社会投资者，因为这个地方有非常大的发展潜力。北京市朝阳区政府是奥运场所的所在地也是北京CBD的高端所在地，所以对环境政治有很高的要求，何各庄通过整治以后，达到了要求。 

　　何各庄改造成功经验主要是以房屋租赁代替农村土地，在保持农村房地产不变的前提下实现了农村房地产资产的资本化，在保持农村房地产权不变的前提下，实现了农村房地产资产资本化后让农民增收。没有大规模的拆迁重建，而是在保存村落原始机理和文化机理的基础上，建立了一个专业性的运营公司，这个公司是政府控股、民营管理，是由乡村集体和社会投资人来实现，通过这样的运营公司将地方的行政资源实现了资源优化配置，这样避免了集体经营的时候往往会出现的缺失，取得非常好的社会效益。 

　　第三个案例：深圳水维村模式：以公共设施建设为突破口 

　　刚才讲到城中村面临非常大的问题，就是基础设施，水维村以基础设施和公共设施为突破口等进行综合整治。除了硬件设施，也重视软件设施建设，软件设施主要表现在文化教育，因此在这里建立一些文化设施，文化广场、文化走廊等等。通过这样的基本设施建设，文化建设，首先在城市的物质景观和环境上，水维村得到了很大的提升，在硬件条件上也加速了水围村融入现代化城市的步伐。 

　　与此同时，水维村的商业价值得到了极大的提升，房屋出租率和租金明显上升，增加了村民收益，实现了水维村自身经济的良性循环。最后，该村有着非常强烈的文化个性和文化特色，如果不说是水维村，我们都以为他是城市的一部分。 

　　第四个案例：深圳南岭村模式。 

　　这个案例是通过服务设施，而他是以文化为抓手，以社区文化建设为着力点。 

　　组建各种文化团体。他的文化基本上涵盖各年龄层次。非常重视青年人教育，通过以文化为结合点，通过文化为着力点，对社区进行着力改造，提高了社区居民的文化素养，这也是全国城中村改造非常成功和典型的案例。 

　　村集体模式可以避免开发商对村民利益的过渡侵蚀，开发商主导模式，虽然有很多的社会资本可以推动，同时也有专业化的开发经验，但是他是市场主导，会出现对村民和村集体利益的剥夺。 

　　在这些模式之后有一些问题是值得探讨和探索的，比如猎德村模式，虽然是全国的典型经验，但由于该村是在珠江边上，土地价值非常的高，因此拿出三分之一土地可以完成本村的改造资金，这个模式在其它地方不适用。 

　　南岭村是以文化为切入点，但是文化的主导是集体股份公司来推动社区文化建设，公司作为一个市场主体是否能够持续参与社区文化建设仍具有不确定性。 

　　我国的城乡结合部治理过程中往往存在着实际操作层面管理缺位，以及管理公司取代政府，政企不分的现象，最后会导致一系列的遗留问题。 

　　在这样的背景下，首先要正确认识城乡结合部和城中村的问题，他具有必然性和阶段性，我们既不能视为毒瘤，也不要过分夸大他存在的价值和意义，原来对他是一味的批评，现在有些专家大声的呼吁他是非常有价值的，非常值得保留的，其实也存在很多的弊端，不要走过渡保护之路。 

　　治理对策建议： 

　　一、根据地区特色要因地制宜、分类制宜。通过不同特色找到不同的切入点进行治理，各个地区的发展阶段不同，我们所面临的主要问题也不同。第二在物资形态改造的同时，加大对社会形态的治理。三、明确利益相关者的权利、推动政府、市场、村、村民的共同参与。四、城中村改造一定要与公租房建设并举。随着城市的扩大，我们治理一些城中村，外来人口、流动人口会到新的城市边缘又会形成新的城中村，出现这样的原因是因为现在城中村治理，我们的补偿目标只是城中村的村民，刚才讲的到城中村的特点是外来人口数倍高于本地人口，因为居住是人的最基本的要求，不解决居住问题，会不断产生新的城中村文化。 

　　城中村和城乡结合部问题的形成是城市政府、村组织和村民等自身利益和公共利益之间选择与博弈的结果，是城乡二元组织，城乡文化带来的结果。 

　　如何创造一个有利于城市居民、村民、外来人员在城中村和城乡结合部的治理，是治理过程中不可忽视的问题。